台灣股市則從萬點行情以來,連續下跌,在破8000點大關後,也受中國上證急跌走勢影響,於8月24日盤中重摔583點,之後,政府出手救市,緩步在8200點盤整。至於匯市表現方面,9月8日在中央銀行全力搶救出口下,新台幣兌美元匯率罕見地貶破33元大關,終場以33.003元作收,創2009年8月以來新低。

中國大陸自從改革開放後,經濟出現了30多年的好光景,就房市表現來說,因為供不應求,其中一線城市尤為「紅火」,往往樓盤甫一推出就出現排隊人龍,一開市更是立即被搶購一空,於是投機炒風四起,終而引來中國政府的限購令、限貸令等一連串的打壓措施。

從日本房地產泡沫經驗之啟示,再來看台灣和中國的發展。台灣從1966年在高雄成立加工出口區後,經濟快速起飛,至1996年的30年間,平均經濟成長率超過9%,成為出口大國。1990年2月10日,台灣股價指數高達12,495.34點,也跟著出現一場金錢遊戲,惟當年10月1日亦大幅重挫至2,560.47點,可見歷史經驗告訴我們,「鐵齒不得」。

1989年,日本住宅用地最高價─東京千代田區,價格為1,200萬日幣/平方公尺(約每坪981.8萬元新臺幣);至於商業用地最高價─東京銀座,於1991年曾創下6,000萬日幣/平方公尺(約每坪4,582萬元新臺幣)的世界紀錄。

從日本經驗看台灣房市的「金錢遊戲」

然而1991至2005年,日本六大城市住宅用地價格平均下跌65%,商用土地價格更暴跌87%,最後使得日本出現「失落二十年」之慘況。

惟其後日本與美國、德國、英國、法國(即G5集團)財長以及中央銀行行長,於1985年9月22日簽訂《廣場協議》,當時1美元等於250日幣,及至1986年5月,美元對日幣匯率突破160大關,到了1987年,美元兌日幣更達120高峰。日幣大幅升值的結果,導致地價連續5年呈現15%大幅上漲,但同期間GDP年成長約僅5%左右。

內容來自YAHOO新聞

台灣房市曾經過不少大起大落的循環,促使建商在近10年蓋的房子品質大幅提升,加上產品區隔策略,所以在這波政府打房的政策中,還能保有因應能力,分別就購屋族群的不同需求,如高總價豪宅與低總價產品、小宅等,推出不同的商品應市。

最近台灣股市跟中國股市的表現,像難兄難弟般,連房市表現也異曲同工,在政府祭出一連串打房措施下,都出現急凍的走勢。



日本股市和房市風起雲湧,曾創造過一波高峰,1989年12月29日,東京股市創下38,915.87點(收盤)之最高紀錄(當日最高為38,957.車貸44 點);惟2003年4月28日一度驟降為7,607.88點,其對整體經濟之巨大衝擊,不言可喻。

最初拿到題目,還真不了解「反覆運算與升級」的用意是什麼?一再追問之下才搞懂,大陸開發商想了解台灣建商如何蓋出永續的建築,且在建築的質與量上都能積極提升的關鍵。



演講一開始,我從日本、台灣與中國的「三十年頂峰論」來看三個信用貸款國家的經濟與房地產。首先就日本來說,從1960到1990年代,30年間每年約10%的經濟成長,創下「日本戰後經濟奇蹟」和「日本第一」,確實令世界刮目相看。

前一陣子受邀到中國大陸三亞地區,參加由南方報業集團主辦的「博鰲?21世紀房地產論壇第15屆年會」,主辦個人信貸單位希望我從「房地產企業產品反覆運算與升級」的角度來演講,並對正在發展中的中國房市提供建言。

今(2015)年7月27日中國上證貸款綜合指數驟跌8.48%,跌至3725點,為2007年2月以來的單日最大跌幅。此外,人民幣連3天驟跌後,上證指數開始出現下挫,8月11日上證盤中跌逾3%;接著,8月25日上證指數又急跌逾7%,失守3000點關口。

房市搶手,蓋得再差的樓盤都賣得動,惟一旦房市走疲,就會出現去化困難的窘局,一如台灣;然而,中國較特殊的是可以經由戶籍解禁與否來控制餘屋去化。



反觀,大陸房市因改革開放才經歷一波高速上漲走勢,開發商在蓋房子的質感上,仍遠遠落後台灣,即使是一線城市如北京、上海,有些好宅(豪宅)出現,但大多數的二線城市和內陸城市,毛胚房的品質始終不夠理想。

1979政府年制定「十年經濟建設計畫企業貸款」,全力發展科技產業,並於1980年設立新竹科學園區,產業發展漸偏向電子資訊業,傳統製造業大量出走,產業外移,諸多因素令台灣經濟不斷往下滑落,至今還為GDP能不能保2而煞費苦心。

至於中國在1978年鄧小平推動改革開放、創立經濟特區,大量吸納台灣釋出的傳產製造業資金、人才與技術,同時外資大量湧進,進而成為「世界工廠」。30年間,每年約10%的成長率,使中國逐漸搖身一變成為世界第二大經濟體,但近些年來,也開始步入成長緩慢道路,加上股房兩市大起大落,不免讓人擔心日本「失落二十年」的慘痛經驗,是否會在中國重演。

新聞來源https://tw.news.yahoo.com/從日本經驗看台灣房市的-金錢遊戲-074626245--finance.html

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